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【律师观点】签订二手房买卖合同应注意的问题
导读:一、房产买卖合同的内容不完整一份买卖合同应当包括当事人的姓名或名称、住所地、标的物（买卖的房屋）、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止（即暂停履行）、终止或解除条款、合同…
一、房产买卖合同的内容不完整
一份买卖合同应当包括当事人的姓名或名称、住所地、标的物（买卖的房屋）、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止（即暂停履行）、终止或解除条款、合同的变更与转让、以及附件等内容。
房产买卖合同中还应明确房产的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等、物业管理费用及其他费用缴纳状况、房产相关文书资料的移交等。
价款是合同中最重要的条款，合同中应着重写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还应明确按国家规定缴纳各自应当缴纳的税费及杂费；如果双方另有约定，应在合同中予以明确。
房产买卖合同中还应写明支付价款的期限、交付房产的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。
尤其注意，房款的支付时间应与房产的交付步骤相协调，有效控制打款风险，避免出现房款已经全部支付但卖房一方尚未履行全部义务的情形，否则，一旦卖房一方违约，买房者将难以得到救济。如果将购房款暂交律师所保管，待卖房一方办妥相关手续再由律师所转帐，不失为一种可行的办法。
二、房产买卖合同缺乏制约条款
在房产买卖过程中，随着房价的起落，经常发生合同签订后一方反悔不愿卖房或者买房的情形。但房产买卖双方常常事先对这种情况下是否解约没有书面约定。这样一旦发生纠纷，受损一方是否有权解约及如何利用合同的违约责任保护自己的利益往往缺乏合同依据。
房产买卖双方应当在房产买卖合同中对补充协议的效力作出限制，明确约定只有签订书面的补充协议，才具有法律效力，从而减少争议的发生。
三、房屋中介将中介委托合同与房产买卖合同混为一个合同
房产买卖双方是利益对立的双方，房屋中介在居间活动中应与房产买卖交易双方分别签订委托合同；房产买卖合与房屋中介更是性质不同的两种事务。但实践中，房地产中介有时与房产买卖双方共签一份合同——即三方合同，名为《房屋买卖委托合同》或《‘房地产买卖契约’补充协议》，将房产买卖合同与房产买卖委托合同的内容混在一起，内容混乱，条款不完整、不合理。
四、房屋中介在合同中利用房产交易一方的损失牟利
如有的房屋中介与房产买卖双方签订一份三方《房屋买卖意向书》，规定：买方与卖方各向中介交付定金三万元，如果买方违约，则买方赔付卖方和中介各一万五千元；卖房违约也赔付中介和买房各一万五千元。在这里，房屋中介并没有从交易失败或交易一方违约中损失利益，但却得到了本应补偿违约行为受害方的利益。
五、原房主的户籍迁出问题
殷律师屡次遇到这样的问题——二手房的买主来咨询：“我买了二手房，但原房主不肯迁走其户口，导致我的户口也迁不进来，怎么办？”
那上策当然是在签订房屋买卖合同之时便约定：“卖方（原房主）在房屋过户之后若干时间之内将其户口迁走，否则支付买方违约金若干元......”。不要小看了这个“否则......”，其实这是个违约责任的问题，只要将原房主不迁走户口的违约责任约定清楚，让其付出一定的代价，通常他是会守约的。
中策也只有向公安户籍管理部门举报原房主空挂户口，如果还不见效，再走行行政复议直至行政诉讼这条路了。
至于下策，合同法理论有一个“默示条款”的观点，即“某些条款虽未约定，却是无需明示的，并且是应当与其他条款一样被遵守的”。例如，所有的购房合同并未写着“所购买的房屋必须有门可供进出”，但卖方出卖的房屋没有房门肯定是一种违约，就是这个道理。但话说回来，如果以“默示条款”为由起诉要求原房主迁出户口，我不敢保证目前我们大陆地区法官的法律素养使得他能够判你胜诉。我们所里的律师就碰到过业主购买了二楼中央的营业房因其他客户装修堵死了出口，起诉开发商而败诉的案子，法官的理由就是：“购房合同没有约定必须提供通道。”这是十几年前的一个外地的案子。举这个例子只是想说明一个道理——默示条款这一中策效果难以保证，从而最好是事先加上迁户口的约定条款。
结语：房屋买卖双方毕竟不是专业法律人士，签订房屋买卖合同的时候难免挂一漏万，最好在签约前请专业律师把把关，省却了日后许多争执的烦恼。
首席律师
殷晋予律师
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