【以案说法】卖方解除期房买卖合同，法院判决双倍返还定金

作者：殷晋予律师 来源：原创 发布时间：2011/10/21 23:17:56 点击数：

导读:案情：2010年6月9日,原告李某通过房产中介居间介绍，与被告刘某签订《房地产买卖合同》一份，以177万元购买刘某尚未取得产权证的某在建商住房，合同约定“待开发商交房并允许办理房产证之后，卖方（刘某）即将本合同房…

案情：

2010年6月9日,原告李某通过房产中介居间介绍，与被告刘某签订《房地产买卖合同》一份，以177万元购买刘某尚未取得产权证的某在建商住房，合同约定“待开发商交房并允许办理房产证之后，卖方（刘某）即将本合同房产过户至买方名下。如卖方在收取定金后不依合同条款将该房产售予买方，则卖方返还买方双倍定金以弥补买方损失，而后双方合同解除”。合同签订后，李某如约支付定金7.5万元.。嗣后，该处房价猛涨，卖方刘某反悔拒绝出卖该房产。李某起诉至法院，要求刘某履行合同，双倍返还定金15万元。刘某以《中华人民共和国房地产管理法》第37条第（6）项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”为由抗辩，认为：与李某签署的合同所转让的是无证房产，依法应属无效合同，只同意返还李某交付的7.5万元，不同意双倍返还定金。

审理：

法院经审理认为：原被告签订的《房地产买卖协议》为预约合同，其交易对象并非期房本身，而是完工后的房产，属于附条件合同。签约的目的是约定在被告办理房地产证的条件成就之后，将涉案房屋通过办理房产转让手续的方式出卖给原告。该合同是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同。被告辩称合同无效缺乏实事及法律依据，本院不予采信。被告拒绝交付该房产显属违约，应承担双倍返回定金的违约责任。原告提出的诉讼请求合法有据，本院予以支持。

判决：

2010年12月21日，法院判决：被告刘某于本判决生效后十日内返还双倍定金共计人民币15万元给原告李某，诉讼费用由被告承担。

评析：

《合同法》规定了一种附条件生效的合同，在合同所附的条件生效后再行履行合同义务。虽然我国《房地产管理法》第37条明确规定未依法登记领取权属证书的房地产（期房）不得转让，但如签约时双方均明知期房事实并约定在业主取得房地产证后再行交易，该合同在性质上属预约买卖合同（有别于本约合同），不受上述条款转让限制，合同有效，任何一方违反均要承担违约责任。如果合同一方想借用法律强制性规定来规避交易价格风险、向交易对方转嫁损失，是不会被法院支持的。