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一件房产案件胜诉的体会
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作者:殷晋予律师  来源:原创  阅读:


上面这个法院的裁定,内容很简单,但被告的故事却很不简单。不过,我把当事人身份信息都涂掉了,真不好意思!为了保护当事人的隐私,这也是不得已的办法哈。房产纠纷,杭州律师,婚姻律师,拆迁补偿,借名买房

每个律师都想把当事人的案子办好,想“胜诉”。但律师靠什么“胜诉”?从纯技术角度来看,除去证据事实之外,究竟什么因素决定着案子最终的输赢?是法学素养、经验、技巧、智慧、资历,还是对待工作的态度、职业操守、对当事人法益的忠诚?!亦或是这其中某几项因素的结合?那我就从去年年底我办理的一件案子说起吧—— (房产纠纷,杭州律师,婚姻律师,拆迁补偿,借名买房)

2018年10月底,德高望重的贺总(为了保护隐私及案件秘密需要,文中的名字都用化名,个别情节也进行了润色,下同)给我介绍了一个房产纠纷的案子,我的当事人是两个被告——小黄和其60多岁的母亲。杭州律师,合同律师,婚姻律师,拆迁补偿,借名买房)

案情梗概:小黄的母亲莫女士八五年在村里买了一套宅院。该宅院原是村里程家卖给人民法庭作为办公用房,几年后法庭乔迁新址,该宅院就由莫女士买下了。那个时候,莫女士才奔三的年纪,独自带着四、五岁儿子的她白天忙店里、晚上忙家务、还要带孩子,又怕自己血汗钱买来的房子被早已分居别恋的丈夫分了去,就对外假称是“是我弟弟的‘福盛维修部’的房子”。没成想,这却为三十多年之后的这场诉讼埋下了伏笔。(咨询律师,房产纠纷,杭州律师,婚姻律师,拆迁补偿,借名买房)

时间到了2016年,莫女士这处宅院所在地块纳入了拆迁改造的范围。村委经测量、确权,与莫女士签订了《拆迁补偿协议书》,她弟弟福生与弟媳孔某等人并未对宅院的产权提出异议(期间弟弟福生还帮助姐姐配合村委测量)。而到了2017年5月,已经五十多岁的福生突发脑瘫住院,9月份,福生老婆就以福生监护人身份,带领家人去村委交涉称“莫女士的宅院其实是福盛维修部的财产,店主是我丈夫,这宅院应该是我家的”,要求由他家重新与村委签拆迁协议。村委表示:“宅院是人家莫女士辛苦赚钱买的、几十年来也是她母子在住,村委从来没见过福生你们家住过,也没听你们讲过有产权”,遂拒绝了莫女士弟媳的要求。房产纠纷,杭州律师,婚姻律师,拆迁补偿,离婚律师)

眼见与村委交涉无果,2018年10月,福生的老婆孔某就以福生法定代理人的名义将莫女母子告上了法庭,要求确认村委与莫女母子所签的《拆迁补偿协议书》无效,重新与福盛维修部签订拆迁补偿协议书。房产纠纷,杭州律师,婚姻律师,拆迁补偿,借名买房)

法院在千里之外的某省城,我接了案子之后发现:再有十多天就要开庭了,当即订了开庭前一天飞往法院地的机票。我向小黄了解了案情并审视了双方的证据之后,却发现案情并不简单,尤其是由于当初购房时小黄才3岁,有些关键情节、关键证据,他说不清楚;我罗列出问题让他打电话回去,母亲莫女也因年代久远记性不好,一会儿说东、一会儿说西……。我当机立断,再次订了机票,第二天就急忙飞往法院地。 房产杭州律师,婚姻律师,拆迁补偿,借名买房,取保候审)

如果按照原告的说法:那莫女士是用其弟弟店铺的名义购房,法律术语称为借名买房。这种案子有几个关键点:

借名者与名义出借者有无“借名”的合意?

购房款是名义出借方还是实际居住人所出?

假如借名人出资了,其所出资金是借款还是“投资款”?

双方有无购房款或产权借与或赠与的合意?……

我循着这些关键点询问母子二人事实情况及相关的凭证,但别说事发时还不懂事的小黄,就算是莫女也因年代久远、记性不好的原因,事实陈述不清不楚、甚至明显错误,相关证据更是严重缺失,搞得我一头雾水无从下手。 

梳理一下思绪,我决定不再追问莫女案情细节,而是让小黄带着我到所有涉及案件证据的部门和人员那里寻找证据。从最初莫女与弟弟有无借名合意、购房合同书下落、购房款交纳经过与经办人、产权凭证、村委拆迁确权经过、各自开店的期间和经营状况、弟弟福生什么时间与地点对涉案房产有过什么说法等方面寻找证据。

接下来就是连续几天的马不停蹄走访、取证,但奈何三十多年前的事情,当时办事的手续尚不完善、人们的法律意识也远不如今天(证据保存的意识很淡漠),此时再去寻找证据真是困难重重——

寻找书证(此处不能说的太详细),不是当时就没有,就是“早就找不见了”;几个部门都声称:由于机构变动、资料移交、搬家丢失、由于……总之是各种理由“不在我这里”;寻找证人,有的是“记不清了”、有的是已不在人世了或远在天涯海角。幸运的是寻找当年莫女开店的工商登记信息,由于区划变动以及当年对个体户信息不重视,第一次去某部门查了半天也没有,再去才从该部门犄角旮旯找到一个登记薄,翻了两个小时,终于看到了一行字:“某某修理部,已办理歇业,店主莫女”(喜出望外诶!);寻找其它证据、证人,一个字——难!!!这时候唉声叹气怨天尤人也没用,当事人可以一筹莫展,但他的律师不能!

我回到宾馆,躺在床上,律师的责任和良知压的我心头无比沉重。闭上眼睛,半睡半醒之间,任思绪信马由缰的飘荡……。渐渐地,我根据现实情况,重新明晰了办案思路,找不到的证据不去想了,修正原先的切入点,重新排列证据之石,重建通往彼岸的路径。这样又辛勤奔波了几天,案件的前景终于露出曙光在望。

出于多年的办案经验,我在开庭前几天会再次联系法官,询问对方有无新的证据提交给法庭、有无申请新的证人出庭、开庭时间有无变化。对于如此微妙的一个案件。我这一问,果不其然,法官回答说:“原告提交了一份录音光盘”。我马上预约去法庭查阅对方录音的时间,几小时之后,我在法院见到了这份录音光盘。书记员告诉我:“原告只提交了这一张光盘”。可总时长近50分钟。我又问:“原告可有录音整理稿提交法庭吗?”书记员回答:“没有”。我拿出事先备好的u盘说:“请给我拷一份录音吧”。

从法院回来,我和当事人仔细听录音的内容,把对我们有利和不利的内容加以筛选,分别记在自用和交给法院的两份文档中,然后对摘录的内容展开分析……

我对年轻律师说过:“拿到对方的证据,不要只把注意力放在‘我反对’上面,更要从对方证据里发掘‘我赞成’的成分——要从对方的证据里寻找对我们有利的内容,这比我们自己的证据更有说服力”。以子之矛攻子之盾,这一手常令让对方猝不及防,无法回兵救援。

法庭上,原告陈述起诉的事实和理由、举证。开庭时间的限制,将近50分钟的录音没时间从头到尾播放。法官遂问原告:“有无录音整理稿?”(可以对照录音整理稿挑着播放),原告代理人回答:“录音太长了,没有进行书面整理”。我举手示意告诉法官:“被告整理了一份录音整理稿,请求提交法庭”。法官不满地对原告代理人说:“人家被告怎么整理出来的?” 

经过对原告录音的质证,天平开始往被告一方倾斜,原告监护人(法定代理人)孔某明显表现出心神不安。

轮到被告举证了,当我宣读完被告的证据目录,开始举证的时候,孔某目睹着我一步步展示证据,加上画龙点睛的阐述,她突然崩溃了,开始对着我祈求加谩骂、对着法官语无伦次,坐地哭号……

法官无奈,宣布“休庭,下次开庭时间另行通知”。

我与被告回到杭州,边思索着下次开庭怎么更好地阐述观点、突出辩点,查漏补缺,边等待着法庭第二次开庭通知,但十余天之后,却是等来了上面这个“准予原告撤诉”的法院裁定书。

美国一个著名律师说过:经过精心准备的新律师,完全可以打败一个有经验却没有认真准备的老律师。我想:老律师的经验是很宝贵的,但要防止思想僵化、自以为是,而且出于对当事人法益的忠诚,我们对待每一个案件都要向刚做律师时那样认真仔细的准备、研究……。

 

(本人原创,如欲转载,请先与本人联系,擅自转载将被追究法律责任)

殷律师电话15605718690(微信同号)


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