谈谈蛋壳公寓等房介跑路的法律问题

作者:殷晋予律师  发布时间:2020/12/19 0:08:38 点击数:
导读:在出租房屋的产权人(大房东)与房介公司(二房东)签署了委托租赁之类合同的前提下,在委托期限内,在租客(承租人)与房介公司签订了租赁合同且租客按约定交纳了租金的情况下,假如房介跑路,大房东无权驱赶租客走。房介跑路涉嫌合同诈骗罪,公安机关应该及时立案侦查抓人;房东或租客也有权提起民事诉讼。无论房客、房东都有权依法维权,迟延立案是违法行为。

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怪事年年有,今年特别多,前有P2P接连爆雷,后有蛋壳公寓等托管房介卷款跑路,这噼里啪啦的爆雷,直比过年的炮仗一般热闹,可苦了一众底层百姓!(杭州律师,杭州经济律师,杭州名律师)

殷律师在部队不是排雷的工兵、在社会不是卖烟花爆竹的,没有专门研究过“爆雷现象”,今天只从法律层面闲扯一下房屋托管中介跑路的民事、刑事法律问题。

首先从民事角度

在房屋租赁托管法律关系中,主要有两层法律关系:其一是房屋产权人(房东)与房屋中介公司之间的租赁或托管法律关系;其二是房介与承租人(租客)之间的房屋租赁(转租)法律关系。

根据合同相对性原理,租客的房屋租赁合同是和房介签的,房东与租客没有直接的合同关系。而在房介与房东存在合法的租赁或委托租赁合同的前提下,房介是合法出租房东的房屋的,不能用房介跑路的结果来倒推房介与房东合同关系的法律效力。此时,如果租客已经履行了交纳房租的义务,其使用租赁房屋是完全合法的,其租赁权应该得到法律保护。

至于房介与房东的关系,正常情况下,房介应该根据其与房东的委托租赁合同,将从租客手里收上来的房租按房介、房东双方的合同约定的金额和期限交给房东。如果房介卷款跑路,不是租客违约,而是房介对房东违约,根据合同相对性原理,房东无权赶租客走。相反,房东应该对其选任受托人不慎承担应有的风险(亏损);房东应该向跑路的房介追偿,而无权向与其没有合同关系的租客追偿,更无权驱赶房客。在租客按合同约定向房介交纳了房租的情况下,租客对房屋有使用权,房东暴力驱赶房客,我个人认为涉嫌非法侵入公民住宅。

法律救济方面,租客有权与房东打民事官司(侵犯租赁权);如果遇到房客起诉房东或房介,我个人认为:鉴于事件的紧迫性,法院应快审快判,而不应左顾右盼听法律之外的任何指令(如果有的话)。但根据殷律师了解的情况:某些地方法院出现了“房介涉嫌刑事犯罪 ,法院不予受理,请向有关刑侦机关报案和咨询”的推诿现象。不久前殷律师接受了一个此类案件的代理,经过与相关法院的强力交涉,方才以“民调”案号受理。在此殷律师呼吁:执法机关应该成为善意守约人(受害人)的保护伞,而不是相反!

其次,从刑事角度分析

房介卷款跑路,涉嫌合同诈骗罪。房东或者租客报案,公安机关应该依法及时立案侦查。在这里,法律是天、人民群众合法权益是天!舍此,就不免使人产生怀疑……。

我在想:我们建立了严密的天网、地网,“执法必严,违法必究”,这房介,它怎么就敢跑呢?……好诡谲!我们看看有关部门的查办力度吧……

劫贫济富,长此必将自食其果!

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