【律师观点】购学区房要谨防买到假“学区房”

作者：殷晋予律师  发布时间：2017/9/3 21:24:57 点击数：

导读:在杭州，拥有一套名校周边的学区房，对于有即将入学儿童的家庭来说那简直是决定了孩子在“读名校”的事情上赢在了起跑线上。因此，对于许多爱子心切的家长来说，“没有条件创造条件也要上”，使出浑身解数东拼西凑也要…

在杭州，拥有一套名校周边的学区房，对于有即将入学儿童的家庭来说那简直是决定了孩子在“读名校”的事情上赢在了起跑线上。因此，对于许多爱子心切的家长来说，“没有条件创造条件也要上”，使出浑身解数东拼西凑也要买一套学区房给孩子落户。

 

在此殷律师提醒急于购买学区房的家长：购房需谨慎，购买学区房要谨防买到了假的“学区房”，反而贻误了孩子上学的大事！

 

花了近500万元，却买了个假的“学区房”

为了让孙子读名校，王大伯用儿子的名义买了套行知小学和十三中的“学区房”，花了将近500万元，最后却发现这套房子只有50年产权，根本落不了户。王大伯不仅多花了很多冤枉钱，想让孙子读名校的计划更是打了水漂，老人家一说起这事就捶胸顿足，情绪激动。

“孙子现在3岁，再过几年就要上小学，所以想买一套学区房。”王大伯说，他和老伴把周边的二手房中介门店差不多都看了一圈，说明了要买学区房的需求。

今年3月份，鼎家地产的经纪人小张给他打来电话，说耀江文萃苑有套房子在卖，最接近王大伯的需求，房东房产证、户口本都在的。

不过他最顾虑的还是户口问题，毕竟读名校首先就得要落户。王大伯回忆说：“为了打消我们的疑虑，房东杨女士拿出了户口本原件，并一再说你看我的户口就落在这套房子里的，你们的户口也一定可以迁进来的。”

这套房子，房东挂牌价格是450万元，折算下来单价仅28000元/㎡左右。

“要是这个价格买到一套行知小学的学区房，简直是捡了个大便宜。”签订房屋转让协议前，王大伯心里还暗暗高兴。因为杨女士告诉王大伯她是杭州某本土房企高管，从事房产行业多年，对房产的事情很熟，因此王大伯对她深信不疑。

“买这套房子，我们光增值税、契税等杂七杂八的费用，加起来就交了近50万元。”再加上448万元购房款，王大伯买这套房子总共花了近500万元。为了凑房款，身患癌症的王大伯四处借钱。

然而，王大伯一家最终发现买的这套文萃苑房子竟然是假“学区房”。

“我跟儿子到辖区派出所迁户口，结果被告知因为这套房子的性质是非住宅，按政策规定是不能落户的。”

王大伯说，早知道这房子是不能落户的，他绝对不会四处借钱东拼西凑，凑足全款买这房子，最令他气愤的是，杨女士作为房地产业内人士，明知道文萃苑这套房子现在是落不了户的，却一步步算计好，让其掉进陷阱。

名校学区房小区内的非住宅不能落户

耀江文萃苑是西湖区知名的名校学区房之一，行知小学加十三中的配套，是不少父母梦寐以求的学区房。

“来我们这看房的都是冲着学区来的。”豪世华邦文萃店经纪人周理强说，“但这种50年产权的房子，我们一般不太碰，不能落户就没有市场，就算价格便宜也很难卖的。”

据了解，文萃苑的住宅类房子能落户，今年7月成交过一套，均价为45000元/㎡，而面积小一点的房源均价甚至达到51000元/㎡。

而不能落户的非住宅的价格却低得多，文萃苑两套非住宅房源挂牌，挂牌价仅为22000元/m2。也就是说，如果王大伯知道这是非住宅而购买的话，其实可以少花100万元。

不但文萃苑有这种类型的房子，耀江文欣苑、华海园等都有少量房源是非住宅性质的，这类房子不能落户，孩子在这里上不了学，有学区需求的客户了解情况的都会避开这类房源。

这些少量非住宅房源，当初出让时的土地性质多为综合用地。一位业内人士反馈，早年确实有些小区低楼层的房子因为日照原因通不过、采光不达标，只能当非住宅性质的房子使用。

不幸的是，王大伯购买的耀江文萃苑的房子，恰好就是这批少量的非住宅房源。在王大伯已办出的产权证上，注明了房屋性质为非住宅，产权年限到2051年9月17日。至于杨女士的户口为何落户在这所房子里？据民警介绍是：当时的政策可以落户，后来政策变化不能落户了。

殷律师的3点提示

购买学区房一个是要注意上面所说的“学区房小区内的假‘学区房’的问题”；还要注意真学区房的原房主户口是否及时迁出的问题、以及原房主配合过户的问题。

1、避免买到假“学区房”的方法：在购买前应该去当地派出所户籍办理窗口问一下该户房子能否办理户口迁入？在得到肯定答复之后再签意向书和正式购房合同。

2、避免原房主户口不肯及时迁出的方法：除了购房合同要明确约定原房主户口迁出时间之外，还要约定其逾期没有迁出户口的违约责任，而且最好约定预留相当一部分购房款，待其迁出户口之后再行支付。

3、如果原房主由于种种原因不积极配合过户，那么购房者购买学区房用于孩子上学的目的还是无法实现，故在购房合同中也应该约定其不予配合过户的违约责任，并为其承担违约责任而预留一部分购房款，待其履行该项义务之后再行支付。

原房主可能会以各种理由推托，阻止在合同中写进去上面说的违约责任或预留一部分购房款，但购房者一定要坚持原则，宁可另寻房源，而不要迁就原房东，以免后悔莫及。