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杭州房产律师:提示一点购房的合同陷阱
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作者:杭州殷晋豫律师  来源:原创  阅读:

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杭州房产律师表示房子不是日用品,不可能经常去买,面对精于此道的开发商来说,的确我们购房者(或称业主)的购房、验房知识太“业余”了、甚至初次购房可能根本就不懂怎样签约和验房便一头闯进“售楼部”去了。而购房者缺乏房屋买卖法律常识和签约、验房经验,在房屋买卖合同或者收房中疏忽一些合同或房子质量、配套、环境上的瑕疵,导致后期与开发商产生纠纷的案例比比皆是。杭州律师,杭州房产律师,杭州经济律师,杭州著名律师,杭州婚姻律

现在商品房买卖的一级市场(新房买卖),由于开发商要将商品房买卖合同向住建局备案,基本上采用的都是官方提供的格式文本,打印部分的合同条款是比较完备的、对买卖双方都是比较公平的。不过律师提醒广大购房者几点:杭州律师,杭州房产律师,杭州婚姻律师,杭州著名律师

——不要轻信“火爆抢购”场面:有时候您去售楼部,会看到熙熙攘攘的购房者,这里在咨询、那里在讲解、旁边在签约、不是传过来“几幢几单元已经卖掉了,不要再签约了”,给你的印象是这个楼盘人气特旺,简直再不抓紧好户型就卖光了。殷律师告诉你:且慢下单!其一,现场多数人只是了解情况不一定真的会买;其二,不排除这些“抢购”的人里面混杂了一部分、甚至大部分房托;其三,说到底,房子好不好?配套怎么样?交通便利如何?升值潜力多大?这些一定要基于你自己的详细考察、耐心分析,自己看中了就理性下单、自己不看好就任别人抢去吧。切不可冲动消费、后患无穷。杭州律师,杭州房产律师,杭州经济律师,杭州婚姻律师,杭州著名律师

——妥善保留开发商的宣传资料:开发商往往会在售楼广告(包括沙盘、售楼书)中对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距、道路等配套设施做美好的描述,但这些宣传如果不写在合同里是没有法律效力的。一旦收房时发现规划变更、绿地变停车场、旁边多了垃圾场、幼儿园、学校、道路配套遥遥无期等情况,买房人要求有一个说法时,开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由,推卸责任。即使购房者想通过法律手段维权,法官一般也会以合同条款作为依据,而不是听信购房者的“一面之词”。为防止这种情况,购房者应保留好广告单、宣传海报、售楼书等宣传资料。如果开发商不兑现这些承诺,,这些资料可作为追究其法律责任的有力凭证。杭州律师,杭州房产律师,杭州婚姻律师,杭州著名律师

——注意核实开发商对小区之外环境的描绘:如果这些配套设施是开发商承建范围内的,要争取在合同里面体现出来(否则然并卵啦);如果这些配套设施只是小区周边的、非开发商所承建的,那么最好向相关政府部门查询了解,不可轻信开发商(售楼员)的一面之词,因为不是开发商承建的设施没有配套,你很难说是“开发商违约”,你的索赔通常也不会得到法院支持。杭州律师,杭州房产律师,杭州婚姻律师,杭州经济律师,杭州著名律师

另一方面,出现过预售的山景房、海景房收房时变成了“楼景房”的情况,由于你订购了开发商的山景房或海景房之后,在它前面耸立起“楼景”的地块是其它开发商所建的,购房者几乎无法追究本案开发商的违约责任,避免此类窝心购房经历的办法还是要向相关政府规划部门细心核实建设规划,吃不准的宁可不买。杭州律师,杭州房产律师,杭州经济律师,杭州著名律师

——不要轻率和开发商签署补充协议、对正式房产买卖合同中空出来下划线由开发商填写的补充条款内容尤其要要仔细研判,如遇吃不透的地方,除了要求开发商或销售商进行详细说明之外,最好向法律人士进行相关咨询后再确认是否认可协议内容、或者怎样把自己的修改意见写进去。关键内容上,宁可不买,也不妥协,否则后患无穷(比如:殷律师见过这样一个购房条款“如果由于购买方个人原因致使银行贷款未通过审批,则购买方承诺在多少日之内全额一次性付清购房款”,答应这条之前,您一定要仔细考虑清楚了——自己有没有能力全额付款,不然万一你的银行征信不合格、什么社保交纳不够年限等等未通过银行的贷款审核,你自己又无力全额付款,这下您的什么定金、意向金、首付款很可能打了水漂白白给开发商做了贡献)。杭州律师,杭州房产律师,杭州经济律师,杭州著名律师

——购买商铺时,开发商可能会以“和购房者签订反租意向书”为优惠条件,促进商铺的销售,这时购房者除了谨慎考察开发商的实力、该商铺的地段、规划或许可的经营范围、预期客源等投资前景之外,还应该要求与开发商签署正式的“租赁协议”或者“租赁合同”,而非“租赁意向书”或者“投资意向书”,并且在正式协议里面要将各方的权利义务及对方的违约责任写的具体一些,以免扯皮,如再通过公证手续确认房屋租赁合同的法律效力,更好不过。杭州律师,杭州房产律师,杭州经济律师,杭州著名律师

——最好从初次接触开发商或销售商之时便全程录像(偷录也有法律效力),殷律师是强烈主张这样操作的。因为往往开发商在签约之前极尽鼓动忽悠之能事,将楼盘及配套设施、环境、发展远景描绘的一片锦绣,将楼盘及周边的缺陷刻意忽略或掩盖,但等到您签了约、掏了钱,发觉上当之后,开发商又矢口否认前面的讲过的很多东西。不少购房者就是因为拿不出证据,房子退不了、违约责任难追究而吃了大亏,维权之路艰难而漫长。全程录像可以有效防止此类事情发生。

——定期登录住建局官网,查看规划变更公示:在预定了房子之后,就要关注房子所在区县的住建局官网,经常查询政府公示的规划变更公示。特别是涉及本小区的公示项目,会提示购房者对设计规划变更提出异议的期限、或不同意变更时享有对开发商的解约权。这样可以避免收房时不同意规划变更又失去了解除购房合同的权利。

——在收房时,应该查验开发商是否已经取得了该项目的竣工验收备案表;如果是住宅的,开发商还需要提供住宅工程质量分户检查验收表、住宅质量保证书、住宅使用说明书等必备文件,对只提供复印件的,购房者要求开发商签章后留存复印件。如果开发商无法提供这些文件,购房者有权拒绝收房,由此产生的延期交房责任由开发商承担。

任何一篇提示购房陷阱的文章都不可能穷尽所有的购房陷阱,而且也有个会不会实际应用的问题。从防患于未然来讲,一方面在与开发商交涉之前最好先去咨询一下法律专业人士;另一方面如果有条件的话,最好在签约时就带着有经验且负责任的律师陪同你去和开发商洽谈,从而防范风险、争取利益最大化,以小的法律服务消费来保障大的购房利益,以免问题出现之后再费时费力加窝心;如果自己维权搞不下去了再来请律师,也许会错失良机——前面开发商无意识说过的某些话、来不及掩饰的某些把柄,其后也许再也不会出现了,那么律师可能也无能为力,您的损失可就大了。


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